CAPACCIO PAESTUM. Iter per la redazione del nuovo Puc di Capaccio Paestum (Sa). Riceviamo e pubblichiamo, integralmente, la seguente "Richiesta urgente di chiarimenti e segnalazione di incongruenze e contrasti tra Norme Tecniche di Attuazione (NTA) ed Elaborati Grafici" protocollata, all'Ufficio di Piano e all'Amministrazione comunale, dal gruppo dei tecnici di Capaccio Paestum (nella foto):

Il gruppo dei tecnici di Capaccio Paestum (SA) nell'ambito dell'esame della documentazione costituente il Piano Urbanistico Comunale (PUC) recentemente adottato, formula la presente nota al fine esclusivo di segnalare evidenti contraddizioni interne e incongruenze interpretative riscontrate tra le prescrizioni testuali e le rappresentazioni cartografiche. Tali discrasie generano una grave incertezza del diritto e rendono ambigua l'applicazione pratica dello strumento urbanistico. Si richiede pertanto un formale chiarimento interpretativo e l'adozione dei necessari correttivi d'ufficio.

Il gruppo di tecnici di Capaccio Paestum a seguito di diversi incontri, dove l’oggetto della discussione è stato l’adottato piano urbanistico comunale, ha stilato un documento che si vuole porre alla vostra attenzione. Tale documento contiene diverse riflessioni fatte, in merito alle problematiche inerenti l’applicazione delle norme di attuazione dell’adottato PUC.

Pertanto, anche al fine di poter produrre delle osservazioni meritevoli di accoglimento, si chiede di valutare con attenzione i diversi punti indicati, di fornire una celere risposta, in modo da consentire al nostro Piano urbanistico comunale di essere il più chiaro, semplice, leggibile ed applicabile possibile, di agevolare e semplificare il lavoro di noi tecnici e degli uffici preposti all’approvazione delle pratiche edilizie; il tutto per fornire un servizio migliore ai nostri concittadini e per poter finalmente sviluppare una pianificazione moderna e di qualità alla nostra città.

Infine, con questa nota i tecnici di Capaccio Paestum hanno inteso ribadire che l’unico e solo interesse del gruppo è quello di vedere realizzato un PUC che disegni la città secondo una pianificazione ordinata e sostenibile e che contenga al suo interno tutte le esigenze private e pubbliche che Capaccio Paestum richiede, andando ad applicare i correttivi necessari, nel rispetto delle normative urbanistiche vigenti e sfruttando al massimo le potenzialità edificatorie permesse.

Individuazione degli elaborati in contrasto - Le difformità riscontrate riguardano il coordinamento tra i seguenti documenti di piano:

1- Chiarimenti ai riferimenti normativi inerenti all’estensione del vincolo archeologico su tutto il territorio comunale e alla buffer zone, art 4.9.6 pagg 72 e 73 dell’elaborato 03 della componente strutturale., considerato che il piano paesaggistico alla data odierna non risulta approvato;

2- Problematiche su futura variazione del piano adottato in merito alla modifica di opere pubbliche, anche in funzione delle osservazioni dei privati. (Es. strada Aversana, lungomare, Sottopasso, area consorzio, piazza Cafasso);

3- Aggiornamento della cartografia almeno come da cartografia PAD per i fabbricati (anno 2024);

4- Chiarimenti sulla suddivisione della zona B1 in centro urbano e fascia costiera con particolare riferimento alle singole contrade richiamate all’art.77 delle NTA.;

5- Chiarimenti in merito alle destinazioni d’uso previste ed agli interventi previsti in zona B1- contrasto con DPR 380/2001 in merito all’ultimo periodo del comma 6 art.77 (sempre e solo permesso di costruire);

Chiarimenti in merito all’applicazione dell’indice di edificazione fondiario pari a 4 mc/mq, in relazione a quanto disposto dal comma 7 dell art. 77 “nonché il rispetto degli allineamenti, del decoro urbano e della dotazione di standard ove dovuta”, l'ipotizzato I.F. 4 mc./mq.; qualsiasi fondo edificabile, dovendo rispettare: Sc, Dc, Df, Superfici parcheggi privati e pubblici, spazi verde ed altezza fabbricati che sicuramente non deve superare i mt. 15, anche un modesto progettista riscontra che la volumetria prodotta dal 4 mc/mq. non si potrà mai realizzare; quindi ?;

6- Disallineamento tra quanto previsto nella legenda della cartografia e le NTA, con indicazione anche dei parametri urbanistici: zone B3, zone B4 (esempio area consorzio e BCC), zone C, zone G6 (comparto Rettifilo);

7- Contrasto urbanistico (due zone totalmente diverse) per le zone C3, assimilate alla zona E3 (art. 94 pg198 -42 -46 comma 3- art.80);

8- Contrasto cartografia e NTA zone C1 con C1.1;

9- Chiarimenti zone C4 parametri urbanistici;

10- Per le zone ZT1.1 e ZT1.2 si opterà per ulteriori manifestazioni di interesse? – (vedi chiarimenti RUP punto 4 ) in quanto non presenti nelle NTA?

11- I PUA AT... possono essere sia di iniziativa pubblica che privata? Magari prevedere direttamente un’iniziativa privata per tutte le aree AT? Nel caso di iniziativa pubblica in che termini il comune interviene nel progetto preliminare?

12- Contrasto tra la grafica dei comparti /ambiti di trasformazione rispetto a quanto indicato nelle NTA alle pagg. 244++ in riferimento alle superfici ed alle particelle. Tale condizione provoca chiaramente un disallineamento anche in termini di standard urbanistici, di volumi edificabili e di sovrapposizione delle zone B1 e C con le zone compartate (esempio AT2 e AT1);

13- Zona E1 si limita solo alla coltura seminativa irrigua? Trattazione dei parametri urbanistici delle altre qualità catastali dei terreni agricoli diverse dal seminativo irriguo; 

14- In Zona E1 resta sempre la possibilità del lotto minimo di mq. 5.000 con possibilità di asservimento unicamente per uso residenziale e per una volumetria non superiore ai 500 mc. ? dicasi anche per i depositi agricoli; Chiarimenti lotto minimo anche per deposito agricolo. 

15- Chiarimenti per gli allevamenti zootecnici in particolare lettera c comma 7 zona agricola in relazione a cosa si intende per aia; 

16- Per lotto libero si intendono tutti quelli frazionati alla data antecedente l’adozione del PUC (argomento già trattato nel vigente PRG, redatto dall'arch. Airaldi);

17- Demolizione e ricostruzione con cambio di ubicazione è fattibile nelle ZONE B1 ed E1?

18- Ampliamento una tantum nelle zone alberghiere e zone edificabili.

19- Chiarimenti in merito al recepimento della L.R. recupero sottotetto.

20- Chiarimenti, gli argomenti trattati, nei vari incontri avuti in sala erica nei mesi scorsi, con Associazioni e categorie professionali, sono stati trattati nell'adottato P.U.C.? qualcuno si è preoccupato anche di trasmettere all'epoca anche delle proprie osservazioni; 

21- Contrasto tra quanto riportato nel rapporto ambientale per la VAS al paragrafo 27.6.6 in merito alla destagionalizzazione dell’ambito costiero con quanto riportato nelle NTA alle pagine 136-137-138 139- 140 nelle quali si individuano le modalità operative degli stabilimenti balneari (esempio, si valuta le completa rimozione dell’opera oppure la preparazione di snack e pasti freddi, oppure l’assenza di sottoservizi interrati permanenti, incompatibili con il concetto di destagionalizzazione); tale condizione si pone anche in contrasto con il preliminare di PAD in cui al CAPO 2 delle NTA disciplina le definizioni e i parametri da rispettare.

22- Art.71 NTA pag. 178 comma 2 disciplina zona B1 all’interno dei comparti - si conferma lo stato di fatto (caso di licinella, come intervenire in lotti inedificati se possibile)

23- Contrasto tra l’Elaborato VAS n. 06 (componente programmatica) art. 38 programmazioni del PUC e le NTA in termini di previsione lotto minimo zona E1 ed E2 (punto 21) ed in termini di sviluppo dei programmi di intervento in itinere a capaccio scalo e rettifilo (punto5)

24- Chiarimenti in merito a quanto riportato all’art. 115 pag.253 delle NTA nel quale si espongono le modalità di attuazione dei comparti della fascia costiera;  prescrivendo che gli interventi diretti convenzionati per il potenziamento delle strutture ricettive, per le nuove costruzioni e per le aree sportive posso essere eseguiti solo dopo il coordinamento della dotazione di standard complessivi del  comparto (115.12), quindi l’intervento sembrerebbe non più diretto ma subordinato sempre alla preventiva dotazione degli standard con PUA comunale.

25- Non è presente l’elenco degli interventi edilizi in zona E1 ed E2 – DPR380/2001 

26- art. 84 punto 12 Per tutti gli interventi si prescrive il rispetto dei caratteri del paesaggio agrario. dovremmo progettare secondo un'architettura stanca ed obsoleta? bisogna evitare di ridurre il contesto agrario in un falso storico generalizzato ed oltretutto "non idoneo". L'esistente e vetusto fabbricato padronale o podere, se ancora esistente, va valorizzato e mantenuto, nei limiti del possibile, ma bisogna evitare di indicare come linea guida nelle norme, di progettare nel "rispetto dei caratteri del paesaggio agrario; anche perché indicare paesaggio agrario è comunque una definizione soggettiva e non oggettiva;

27- Perché nel comparto AT6 è stata riproposta la stessa zonizzazione del PRG? E’ possibile frazionare il comparto?

28- Chiarimenti in merito alla PROGETTAZIONE della città; il legislatore erroneamente il P.U.C. lo denominò PIANO URBANISTICO COMUNALE, in effetti per molti URBANISTI il P.U.C. è il PROGETTO URBANISTICO COMUNALE: 

- il territorio di CapaccioPaestum, da anni necessita di una rivisitazione delle esistenti strade e spazi pubblici; argomento per nulla trattato nell'adottato P.U.C.; eventuali proposte e/o indicazioni proposte a titolo personale o da associazioni, l'Ufficio di Piano riuscirà a considerarle?

29- Chiarimenti in merito alle borgate del territorio; i residenti delle varie borgate distribuite sul territorio comunale, realizzate negli anni '50 e '60 del secolo scorso, in assenza di un Piano Urbanistico, ma realizzate unicamente per esigenze e/o decisioni soggettive del proprietario del fondo, si rallegravano pensando giustamente che il redigendo P.U.C avrebbe rielaborato il "disegno della borgata"; esempio eclatante: Rettifilo, Ponte Barizzo, Laura e sicuramente anche altre borgate, borghi, realizzati a pochi metri da strade provinciali e nazionale, perfino pericolose; gli spazi pubblici : verde e piazze o spazi similari, possono e devono ridisegnare il borgo (chiaramente, argomento non valido x il boulevard ipotizzato in Viale della Repubblica, disegno assurdo, inutile ed offensivo per i residenti della borgata agricola, lo scrive Ferdinando Vicidomini);

30- Chiarimenti in merito al PIANO STRALCIO "assetto idrogeologico del bacino idrografico del fiume Sele"; l'adottato P.U.C. tratta anche il PIANO STRALCIO innanzi indicato? se SI l'argomento è da studiare in modo significativo, sia dal redattore del P.U.C. che dal geologo che avrà effettuato un proprio studio all'adottato P.U.C.; l'attuale PIANO STRALCIO, di cui innanzi, tratta il territorio di Capaccio Paestum in modo errato; l'errore è dovuto sicuramente dalla redazione del medesimo piano da parte di FORESTIERI che non conoscono il territorio,e da dietro la scrivania, ci offendono a trattare il territorio di CapaccioPaestum (il nostro territorio); esempi: in località Pietrale ed il località Feudo, località  caratterizzate da sottofondi tufacei, il PIANO descrive stranezze geologiche; i cittadini, per la definizione di pratiche urbanistiche, devono far redigere inutili e costose perizie geologiche; probabilmente gli errori trattati nel PIANO STRALCIO IDROGEOLOGICO non trattano unicamente le borgate innanzi indicate, forse anche altre borgate saranno state trattate dalla scrivania di Napoli; sempre colpa del FORESTIERO che non può conoscere il "nostro territorio";

31- Chiarimenti in merito al costruendo SOTTOPASSO a Paestum; nell'adottato P.U.C. non si legge alcuna graficizzazione della costruenda opera; problemi, da trattare con riservatezza;

32- Chiarimenti: i progettati spazi pubblici, previsti sui costruendi fabbricati e/o su eventuali manufatti assentiti, quali saranno i risvolti; correzioni P.U.C.;

33- Chiarimenti: la progettata strada di intersezione con Via Magna Graecia, tra i palazzi Pingaro e palazzo Sacco, nei pressi della gioielleria Iannuzzi ed ex gioielleria Marandino, è graficizzata nell’elaborato 03.5, nell’elaborato 04.2 non si legge nessuna strada;

34- Chiarimenti, un albergo previsto in "zona parco" è realizzabile? con esagerata trasparenza, si fa riferimento all'ipotizzato albergo previsto a Capo di Fiume; l'area interessata, è ubicata in una pericolosa curva, a ridosso di un pericolo incrocio? eventualmente qualcuno avrebbe ipotizzato l'albergo in località Capo di Fiume/Rettifilo, perché non è stato ipotizzato l'albergo in altro fondo agricolo, sempre a ridosso della S.S. 166, ma in totale sicurezza per gli accessi e le uscite di autovetture e pedoni ???

35-A rt. 9 del PUC - Classificazione delle strade e fasce di rispetto stradale - Distanze minime all'esterno dei centri abitati (art. 26 DPR 495/92) zone agricole E "Nelle nuove costruzioni <edifici>, nelle demolizioni integrali e conseguenti ricostruzioni o negli ampliamenti fronteggianti le strade, nelle zone agricole le distanze non possono essere inferiori a: (esempio... 30 metri strade tipo C - 20 metri dalle strade di tipo F ecc....) - • Visto quanto disposto dall’Art. 10 “Semplificazioni e altre misure in materia edilizia” del Decreto Legge 16 luglio 2020 n. 76 convertito con Legge 120/2020 recante “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76, recante misure urgenti per la semplificazione e l'innovazione digitale”, Al fine di semplificare e accelerare le procedure edilizie e ridurre gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, nonché di assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio esistente e lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana, decarbonizzazione, efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica e contenimento del consumo di suolo al testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, sono apportate le seguenti modificazioni:

a) all'articolo 2-bis, il comma 1-ter è sostituito dal seguente: "1-ter. In ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell'area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l'intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell'altezza massima dell'edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Pertanto secondo le modifiche apportate al Testo unico per l’edilizia D.P.R. 380/2001 per i fabbricati in zona E, all'interno delle fasce di rispetto, in caso di abbattimento e ricostruzione, quando non è possibile a causa delle dimensioni del lotto ubicare il fabbricato in area fuori dalla fascia di rispetto dovrebbe esse consentita la ristrutturazione mediante abbattimento e ricostruzione con le distanze legittimamente preesistenti.

36- Penultimo chiarimento: eventualmente, a beneficio di un'ipotetica approvazione dell'adottato P.U.C. preso atto delle eventuali  (e sicuramente non poche) integrazioni che saranno trasmesse, da parte dei privati e perchè no anche dall'Ente Comune, è ipotizzabile una revisione generale dell'adottato P.U.C.? 

37- Ultimo chiarimento: è opportuno e doveroso concludere le osservazioni medesime, nel considerare che eventuali incertezze urbanistiche riscontrate dagli Scriventi, saranno scaturite anche dall'impossibilità oggettiva di far redigere il P.U.C. a Capaccio Paestum:

- in pochissimo tempo;

Alla data odierna il gruppo dei tecnici di Capaccio Paestum ha già predisposto una serie di osservazioni che saranno presentate successivamente alle risposte ufficiali da Voi fornite in merito ai punti sovra esposti.

Conclusioni:

Certamente, noi tecnici di Capaccio Paestum ci adoperiamo, in questa fase storica "urbanistica", unicamente perché CAPACCIO PAESTUM, potrà e dovrà essere dotata di un P.U.C. che genera per i prossimi 40 anni lo sviluppo della CITTA' in armonia con quanto dovuto per una città modello caratterizzata da:

- turismo; - agricoltura; - archeologia; - balneazione; - gastronomia; - zootecnia; - paesaggio; - residenti e turisti di qualità;

Considerando che i cittadini di Capaccio Paestum meritano di esporre le proprie osservazioni in modo congruo e nei tempi giusti per ottenere una risposta esaustiva, nelle more delle Vostre risposte ufficiali, confidando in un rapido riscontro inerente la proroga richiesta con prot.32004 del 23/07/2026 del termine ultimo per la presentazione delle osservazioni, il gruppo di tecnici di Capaccio Paestum attende una celere risposta in merito alle suddette segnalazioni in maniera tale da poter formulare le eventuali, giuste e corrette osservazioni nel pieno interesse della comunità, dello sviluppo concreto del territorio e della libera trasparenza.